Aktuelle Informationen zum Mietrecht
I. Schönheitsreparaturen – der Teufel steckt im Detail
Regelmäßig kommt es zwischen Vermietern und Mietern über die Frage der Schönheitsreparaturen zu Streitigkeiten. Bei diesen Auseinandersetzungen stehen meist die Fragen im Vordergrund, was Schönheitsreparaturen sind und wer die Kosten hierfür tragen muss.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man grundsätzlich die Renovierung von Gebrauchsspuren, welche durch das Wohnen verursacht werden. Von den Schönheitsreparaturen wird konkret z. B. folgendes umfasst: das Streichen der Decken und Wände, das Reinigen von Teppichböden, das Streichen der Türen und Fenster von innen, das Streichen der Heizkörper nebst Heizungsrohren sowie die Beseitigung kleiner Holz- und Putzschäden. Nicht unter die Schönheitsreparaturen fallen dagegen beispielsweise das Auswechseln eines Teppichbodens oder das Schleifen eines Parketts.
Von Gesetzes wegen obliegen die Schönheitsreparaturen eigentlich dem Vermieter. In der Praxis werden die Schönheitsreparaturen jedoch meistens auf die Mieter abgewälzt. Fehlt aber eine besondere Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag; ist der Mieter auch nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Bei einer nur kurzen Mietdauer, beispielsweise ein Jahr, bedeutet die Pflicht zur Schönheitsreparaturen nicht, dass der Mieter diese in vollem Umfang durchführen muss.
II. Hohe Nebenkostennachzahlung – darf das sein?
Eine Familie war froh, endlich eine große Wohnung gefunden zu haben, nach der sie schon solange gesucht hatte. So konnte nun endlich jedes der Kinder sein eigenes Zimmer bekommen. Die Wohnung sollte 1500 DM kosten. Für eine komfortable Wohnung mit über 100 Quadratmeter sicherlich noch angemessen, aber auch häufig das äußerste, was sich Mieter als Alleinverdiener leisten können. Der freundliche und sachkundige Mitarbeiter der Vermietungsfirma wies darauf hin, dass die Nebenkosten mit den 50 DM pro Monat doch recht günstig seien. Das sollte man auch bedenken.
Froh, die gewünschte Wohnung gefunden zu haben, wurde der Mietvertrag unterschrieben. In § 8 des Mietvertrages stand zwar, dass " sämtliche Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung in voller Höhe umgelegt werden ". Was dieses bedeutet, wusste die Familie natürlich (noch) nicht. Aber der Mitarbeiter hatte ja darauf hingewiesen, man komme mit den 50 DM im Monat für die Nebenkosten schon hin.
Die böse Überraschung kam ein Jahr später mit der jährlichen Abrechnung. Hieraus ergab sich eine Nachforderung von über 3800 DM. So suchte die Familie einen Rechtsanwalt auf, der ihr leider mitteilen musste, dass die Abrechnung an sich in Ordnung gehe. Durch die geschickte Formulierung in § 8 des Mietvertrages waren sämtliche Betriebskosten nach dieser Vorschrift anteilig zu zahlen. Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung wurde bereits von mehreren Oberlandesgerichten bestätigt. Auch an der Abrechnung selbst war rechnerisch nichts zu machen.
Wie die Deutsche Anwaltsauskunft mitteilt, konnte der Anwalt aber darauf verweisen, daß schon mehrere Gerichte entschieden haben, dass der Vermieter nicht einfach die Nebenkostenvorauszahlung willkürlich nach unten schrauben kann, um so den gesamten Mietzins zu " schönen ". In diesem Fall lag ein solcher Extremfall vor. Der Vermieter klagte, wurde aber in 2 Instanzen abgewiesen. Das Landgericht in Karlsruhe (5 S 339/97) bestätigte in dem Urteil die Ansicht des Anwalts der Eheleute, wonach der Vermieter die Kosten zu mindestens überschlägig schätzen können. Aufgrund der Erfahrungen aus anderen Objekten hätte man wissen müssen, dass man bei einer solchen Wohnung mit Nebenkosten von über 300 DM pro Monat habe rechnen müssen. Schließlich sei auch jedem erfahrenen Vermieter bekannt, dass die Nebenkosten inzwischen zur " zweiten Miete" geworden sind. Eine Nachforderung des Vermieters war daher ausgeschlossen, da man die Vorauszahlung bewusst zu niedrig angesetzt habe.
Dieser Fall zeigt, dass es sich für Vermieter und Mieter lohnen kann, auch schon beim Abschluss eines Mietvertrages einen Rechtsanwalt einzuschalten, um so die Rechte und Pflichten kennen zu lernen und vor bösen Überraschungen gefeit zu sein.
III. Abrechnung der Nebenkosten bei Miete
Regelmäßig kommt es zum Streit, wann und wie der Vermieter über Nebenkostenvorauszahlungen abrechnen muss. Der Vermieter muss über die Nebenkostenvorauszahlungen jeweils pro Jahr und, wenn der Mietvertrag keinen anderen Abrechnungszeitpunkt regelt, die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Jahres erstellt haben.
Die Nebenkostenabrechnung muss für einen nicht geschulten Laien überprüfbar sowie inhaltlich nachvollziehbar sein. Dafür erforderlich ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, eine Mitteilung und Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie die Berechnung des auf die Miete entfallenden Anteils bei Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Der Vermieter muss bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels zwischen Heizkosten und übrigen Betriebskosten eine Unterscheidung machen. Die Kosten der Versorgung mit Heizung und mit Warmwasser müssen mindestens zu 50 Prozent und dürfen zu höchstens 70 Prozent nach dem Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Kosten müssen grundsätzlich nach der Boden- oder Nutzfläche aufgeteilt werden. Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist, darf der Vermieter die übrigen Betriebskosten nach "billigem Ermessen" aufteilen. Üblicherweise wird nach dem Verbrauch, der Quadratmeterzahl oder der Anzahl der Räume und Personen verteilt.
Eine Forderung auf Nachzahlung wird erst bei Vorlage einer ordnungsgemäßen und nachprüfbaren Nebenkostenabrechnung fällig. Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung überprüfen kann, steht ihm ein Recht zur Belegeinsicht in alle Abrechnungsunterlagen zu.
IV. Mieterhöhung aufgrund ortsüblicher Vergleichsmiete
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist. Diese gilt gleichzeitig auch als Obergrenze. Sie darf nicht überschritten werden. Mit ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt des freien Mietmarktes in der jeweiligen Gemeinde gemeint.
Bei der Erhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind vier Fristen zu beachten. Zum einen die einjährige Wartefrist nach der letzten Mieterhöhung, während der eine Erhöhung des Mietzinses unzulässig ist, bzw. die dreijährige Kappungsfrist, während der die Miete nicht um mehr als 30 Prozent erhöht werden darf. Zum anderen eine zwei- bis dreimonatige Zustimmungsfrist des Mieters, während derer sich der Mieter überlegen kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt sowie schließlich die zweimonatige Klagefrist, die der Vermieter nach abgelaufener Zustimmungsfrist einhalten muss, wenn er Klage erheben will.
Nach Zustimmung schuldet der Mieter den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.
V. Vermieter haftet auch bei leichter Fahrlässigkeit
In Formularmietverträgen wird oft der Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht werden, vereinbart. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 24.10.2001 entschieden, dass eine solche Vereinbarung unwirksam ist (Aktenzeichen: VIII ARZ 1/01).
Dem Kläger war ein Schaden von rund DM 25.000 an der Einrichtung entstanden. Während der durch Urlaub bedingten Abwesenheit war wegen eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Mietwohnung eingedrungen und dadurch das Mobiliar beschädigt worden. Nach den gutachterlichen Feststellungen in dem Prozess hätte die Dachhaut wegen ihres Alters einer laufenden Überwachung bedurft. Dies war aber unterblieben. Im Formularmietvertrag war vereinbart, dass die Vermieterin für Schäden, die durch Mängel des Mietobjekts verursacht werden, nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haftet.
Die BGH war der Meinung, dass der Haftungsausschluss eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Es besteht die Gefahr, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache nicht nachkommt. Im übrigen hätten die Mieter sich vor den finanziellen Folgen, die typischerweise von Mängeln der Wohnungen ausgehen, nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen können. Die übliche Hausratversicherung erfasst von Leitungswasserschäden abgesehen keine Schäden, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgehen.
VI. Kosten für die Reinigung der Dachrinnen teilweise auf Mieter umlegbar
Kosten der Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Es muss allerdings, beispielsweise wegen umstehender Bäume, eine laufende Reinigung erforderlich sein. Einmalige Reinigungsmaßnahmen etwa zur Beseitigung einer Verstopfung der Dachrinne gehören zu den nicht umlegbaren Instandhaltungsmaßnahmen. Über diese insbesondere in der Herbstzeit wichtigen Fragen informiert die Deutsche Anwaltauskunft.
So urteilte der Bundesgerichtshof am 07. April 2004 (AZ: VIII ZR 167/03), dass die regelmäßig durchzuführende Dachrinnenreinigung eine Betriebsleistung und nicht eine Instandhaltungsleistung war. Betriebsleistungen können aber auf die Mieter umgelegt werden. Anders sei dies bei einmaligen Maßnahmen, etwa aufgrund einer vorliegenden Verstopfung, zu bewerten.
Über die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters informiert der Anwalt in der Nähe.